如果把交通费用包括在内，负担能力的概念就会改变。图片来自Bill Couch/Flickr
负担不起是各种城市的一个主要问题。许多家庭在住房和交通上的花费远远超出了他们的承受能力，而许多想住在有吸引力的城市的人由于这些成本而无法生活。
城市正在尝试新的策略来提高住房和交通的可负担性。然而，在评估潜在的解决方案时，聪明是很重要的。可负担性可以通过各种方式进行评估，从而得出关于应实施何种解决方案的非常不同的结论。用一种方法衡量，一个解决方案可能看起来是有效和有益的，但用另一种方法衡量，它可能看起来是浪费和有害的。细节决定成败。
最新的国际住房负担能力调查就是一个很好的例子。这份全球住房成本报告由伦敦经济学院(London School of Economics)的三位记者撰写，并被媒体广泛引用。报告鼓励城市扩张，因为作者认为城市边缘地区的住房负担能力更高。
我的维多利亚交通政策研究所的一份新报告然而，这项调查的结论值得仔细审视，而这一重要结论建立在一系列关于经济机会、选择和幸福的假设之上，这些假设可以也应该受到挑战。
住房成本之外
“负担能力”是指消费者购买食品、住房、交通和医疗保健等基本商品的能力。广泛的研究考虑如何最好地衡量负担能力。由于住房通常是一个家庭最大的支出，可负担性最初被定义为家庭能够将其预算的30%用于住房。
但是，由于家庭经常在住房和交通成本之间进行权衡——例如，在更便宜的城市边缘住房和更昂贵的中心地区住房之间进行权衡——许多专家现在把它定义为家庭在住房和交通上的支出不超过预算的45%。
该调查使用“中位数倍数”来评估住房负担能力，即房价中位数与家庭收入中位数之比。这只考虑了房屋购买价格，忽略了其他住房成本，如维护、公用事业和财产税。
关键是，中位数还忽略了运输成本。这一点很重要，因为如果房子位于偏远地区，在那里工作或娱乐比在更紧密的地区花费更多的时间和金钱，那么廉价的房子就不是真正负担得起的。一个家庭可以合理地支付比一般认为负担得起的更高的价格，住在交通成本较低的无障碍社区。
流动性和扩张
与家庭实际经历相比，这些遗漏使调查结果夸大了城市边缘住房的可负担性，以及城市步行社区紧凑、填充住房的不可负担性。
因此，该调查将亚特兰大和休斯顿等美国城市评为比西雅图和华盛顿特区更实惠的城市。当使用消费者支出数据进行评估时，排名正好相反。这些地区较低的住房成本被较高的维护、公用事业和运输成本所抵消，使其成为有数据可查的22个地区中最难以负担的地区。
虽然休斯顿和亚特兰大的家庭在住房上的支出相对较少，但这被他们高昂的交通成本所抵消，使他们成为美国消费者支出调查中所有地区中最难以负担的。资料来源:美国消费者支出调查。
这项调查忽略了生活在适合步行的城市社区的许多好处。该公司声称，以汽车为导向的城市扩张减少了出行时间成本，尽管住在中心社区的人往往比城市边缘居民更容易找到工作，通勤时间也更短。对于不开车的人来说尤其如此，他们拥有更多的独立出行能力，因此在市中心社区有更大的经济机会。
调查还忽视了那些不能、不应该或不喜欢开车的人的出行需求，因此也忽视了他们在依赖汽车的城市边缘地区所经历的孤立和更高的交通成本。该调查错误地声称，城市扩张有利于弱势群体。好的研究表明相反:身体上、经济上和社会上处于不利地位的人在可步行的城市社区比在依赖汽车的郊区有更多的独立性、更好的经济机会和更好的结果。
波特兰和休斯顿的平均通勤时间。住在市中心的居民通勤时间往往比住在城市边缘的居民要短得多。来源:WNYC。
更聪明的方法
一些城市学家称紧凑、多模式的发展为“智能增长”，国际住房负担能力调查(International Housing Affordability Survey)批评这种发展主要是由城市遏制法规组成的。聪明的增长实际上包括各种各样的策略，其中许多策略减少了监管，提高了负担能力——例如，允许更多的住房类型，如联排别墅和公寓，减少停车要求，以及推广除驾驶以外的交通选择。
《调查》非常肯定地声称，“城市遏制”政策是城市房价上涨的主要原因，但没有真正的证据。事实上，甚至它引用的研究表明对城市填充(或再开发)的限制比城市扩张限制更为普遍和昂贵，因此是城市负担不起的更大原因。
减少城市填充限制，使更多家庭能够在可步行、联系更紧密的社区找到合适的住房，是创建真正包容性社区的关键。住房负担能力既是一个巨大的挑战，也是一个巨大的机遇。
住房负担能力既是一个巨大的挑战，也是一个巨大的机遇。通过全面的负担能力分析和智能的综合解决方案，我们可以创建真正提供经济机会、自由和幸福的社区。
托德Litman是维多利亚交通政策研究所的创始人和执行董事，该研究所是一个独立的研究机构，致力于开发创新的交通问题解决方案。
