我们正生活在住房负担能力危机之中。在大多数城市中心，公寓和共管公寓的需求继续超过供应。房租上涨的压力迫使低收入租房者搬到附近的社区，而中等收入租房者也开始感受到这种影响。霍伊特咨询服务公司委托进行的一项研究发现460万年仅在美国，到2030年就需要新的公寓来满足需求。

由于城市在进行新开发时面临着切实的障碍——其中最主要的障碍是缺乏可用土地——开发商和政策制定者必须开辟新的道路，将经济适用房库存推向市场。对一些城市来说，这可能意味着发展激励，而对另一些城市来说，这可能意味着重新考虑公共土地的使用。无论如何，现在是采取行动的时候了，这需要开发者、政策制定者和广大社区之间进行公开对话。

成本逼近

房租上涨是一个多方面的问题。美国高收入租房者的数量增加了2000年到2016年的200万而且大部分进入市场的新库存对他们有利。在大多数城市中心，需求继续超过供应，新开发的成本正在上升。(仅计算土地成本上涨了100%自2000年以来)。

虽然建筑商直接承担了不断上涨的开发成本，但他们反过来又把这些成本转嫁给了租房者。例如，在200个单元的建筑物中减少30个单元的密度可以转化为额外的单元每个单位每月租金$70-$140．房产税增加、审查延迟和合规成本增加也导致租金上涨。

在匹兹堡等城市，租房者收入差距的扩大也影响了成本。少量高收入租房者的涌入使得市场竞争更加激烈。当加上不断上升的开发成本，只有2016年和2017年建成的单位的4%最终是低收入租房者能负担得起的。

寻找可用土地

所有城市都有一个共同点:可供开发的土地是有限的。一个街区接一个街区的密集城市开发，使得开发商很难找到可用的土地来建造急需的公寓楼。而且，即使有可用的土地，分区和其他规定也很难在可用的空间内交付所需的库存。

公共土地政策可以通过以低于市场的价格出售公共土地来帮助应对这一挑战。有效的公共土地政策包括一套明确定义的土地识别和出售标准，并确保可供购买的地块种类广泛。这种方法有助于降低开发成本，同时增加出租单位的供应。

利用激励措施提高负担能力

开发激励措施可以帮助扩大、多样化和加速将新库存推向市场。激励通常分为两类:监管和资金。

监管激励措施在密度、审批和停车等方面提供了更大的灵活性，而资金激励措施旨在降低开发成本和/或运营激励。

这些激励措施以两种方式降低租金:要么增加总供应，要么要求降低租金以换取激励措施。

在加利福尼亚州的圣地亚哥，经济适用房奖励计划(Affordable Homes Bonus Program)规定，如果至少15%的单元受到租金限制，住房密度最多可增加50%。该计划还允许开发者获得最多5个密度奖励。在最初的三个月里，该项目收到了18份申请，代表了一份增加900%平均每月申请。

区划的新视角

自1974年以来900个地方政府制定包容性分区政策。包容性分区要求新的住房开发项目以低于市场租金的特定数字为特色，以便项目获得批准。这些政策最适合强劲的房地产市场，需要足够的灵活性和激励措施才能有效。

在评估包容性分区作为改善租赁单位供应和可承受性的工具时，必须注意可能会损害可承受性的失误。例如，如果激励措施无法弥补低于市场水平的租金和市场水平的租金之间的差距，业主可能不得不提高要求的租金来弥补他们的损失。这种动态也可能导致项目被取消。俄勒冈州的波特兰市就是这些挑战的一个例证，在那里，多户建筑许可证已被取消下降了65%自2017年实施包容性分区以来，部分原因是激励措施不足和行政程序繁琐。

无论是在美国还是在其他地方，增加负担得起的多户公寓的可用性需要多方面的方法。开发商和政策制定者必须合作制定有效的指导方针，将新开发项目推向市场，并确保交付的库存满足当地租赁市场的需求。虽然这些政策和解决方案在每个城市看起来都不一样，但最有效的政策和解决方案将根据当地市场的动态进行调整，并根据当地利益相关者的观点进行调整，如民选官员、开发商和整个社区。

要了解更多关于美国住房负担能力危机的解决方案，请访问NMHC.org下载住房负担能力工具包．

道格·毕比是全国多户型住房委员会主席。