中国的快速城市化对公共交通基础设施的需求显著增加。为了适应这些变化,据估计,中国需要扩大城市轨道至少到2020 - 3000公里大约4万亿美元的投资。

在中国城市,大规模城市交通基础设施建设所需的资金通常来自两个来源:销售土地发展权和银行贷款。然而,这些方法不仅可以城市政府财政负担,但也导致昂贵的城市扩张。最近,深圳已经成功尝试替代方法来克服这些重大挑战。深圳的经验表明,交通基础设施融资利用土地的价值,也可以是一个可持续发展的机会transit-oriented发展(TOD)在中国的城市。

可持续发展可持续的融资需求

给定的土地上建立一个中转站扩展访问运输,通常引发了周围的价值属性。中国普通城市,据估计,这作为土地premiums-amounts添加值大约3亿美元- 16亿美元。这些土地溢价从周围财产约占20 - 90%的开发一个地铁线路的成本,并且可以潜在的交通基础设施项目的资金来源,通常要么是值得投资的成本太高或依赖于地方政府的大量补贴操作。

这种方式获取土地价值通常被称为铁路+属性(R + P)的发展。因为R + P意味着一个实体发展铁路和财产,财产的未来的收入补偿建设铁路的建设成本。这种策略鼓励开发人员构建紧凑发展站,周围,因为这样做会让他们现金投入更高的土地溢价。R + P在香港已经证明是成功的,是一种很有前途的解决方案使中国城市TOD现实。

4 R + P策略发展

中国第一个城市成功试点R + P在规模,深圳是使用四个策略来给该地区带来托德。

1。创新的融资安排

深圳早就意识到R + P需要一个适当的融资安排,市属地铁运营商不仅负责地铁建设的成本和风险,而且房地产开发的新业务。因此,深圳决定分割土地溢价与开发人员,这样项目就可以完成,没有给任何一方。

一开始,地铁公司不得不支付特许权费通过拍卖获得土地开发的权利,尽管收到退还的城市放松其财政负担。然而,自2011年以来,这个城市已经直接授予土地地铁公司股权资产,由于国家政府决定在深圳试点土地政策改革。进一步降低成本和风险与R + P,地铁公司将被允许很快形成与开发商合作分享房地产开发的成本和收益和对冲房地产市场的波动。

2。规划整合

确保密集,混合用途开发交通站,深圳同时协调机构和调整主计划,详细的土地使用计划和运输计划。规划部门和地铁公司合作不断评估地价和交通基础设施和城市综合发展计划。

鼓励密集的发展和混合土地使用、深圳创建了一个新的类型的土地使用,规划者和开发者可以co-determine土地使用和密度已经在实现阶段。城市改革其分区代码来允许更灵活的商业,住宅,办公室发展陆地上包裹以前指定的运输只使用。

3所示。灵活的分区

深圳土地开发权利,扩大发行发展权利根据土地使用在不同的楼层。这鼓励多用途开发,商业,住宅和地下交通建设可以单独获得的权利。

4所示。多方利益相关者对话

深圳也有介绍了利益相关者参与多种方式,在筒仓工作。特别是城市鼓励不同部门之间的对话和协调与开发人员项目市场需求相匹配。事实上,地方规划研究所和地铁公司有密切合作从一开始的融资和计划阶段。最后,强有力的领导和外部咨询服务也可以证明管理复杂的城市发展的关键。城市意识到R + P发展不仅取决于精心设计的公共政策也有效操作在公司层面。

为未来铺平了道路

深圳的成功对中国其他城市具有深远影响。如果深圳可以成功实现R + P在同样的监管和立法环境,中国其他城市可以遵循套件。然而,R + P不提供快速获胜。在深圳,在历经了10年实现可行的解决方案。香港也花了十年盈利。变化不可能没有一个蓬勃发展的房地产市场,一个成熟的资本市场,能够和愿意私人部门,最重要的重要的是强烈的政治意愿,是开放的新方法。鉴于中国transit-oriented可持续发展的必要性,领导人不能忽视深圳的成功与机会,R + P礼物。

了解更多关于深圳transit-oriented发展在中国的研究中,你可以阅读刊物在中国铁路+房地产开发:深圳的试点情况从中国WRI在这里。